מיחזור משכנתא - מה זה אומר?

מאת הדס אורינגר

מיחזור משכנתא הוא התהליך בו מחליפים משכנתא קיימת במשכנתא חדשה לצורך הקטנת תשלומי המשכנתא, פריסה שונה של התשלומים, קיצור תקופת המשכנתא, או מעבר לשיטת החזר שונה. מיחזור משכנתא מיועד לאנשים המשלמים נתח נכבד מהכנסותיהם לטובת תשלומי המשכנתא, אם כי מצבם הכלכלי השתנה (ואז גודל ההכנסות הצטמצם ותשלומי המשכנתא הפכו לעול גדול יותר), אם כי המשפחה התרחבה, הריבית בבנק שמשתנה או כל סיבה קשורה אחרת. למעשה ניתן לחלק את קהל לוקחי מיחזור משכנתא לשתי קבוצות עיקריות: קבוצה אחת מאופינת ע"י לווים שלקחו משכנתא בשיעור ריבית גבוה מזו שקיימת כיום בשוק, והשניה מתאפיינת ע"י אנשים שלא עומדים בתשלומי המשכנתא בעקבות שחיקת שכר.

מיחזור משכנתא היום

מאת הדס אורינגר

• שוק המשכנתאות דינמי מאוד ומשתנה בקצב מהיר, לכן אם ניקלעתם למצב בו תשלומי המשכנתא הפכו לחרב על גרונכם כדאי לבדוק את הנתונים. למשכנתאות שנערכות יש יועצים מקצועיים שיכולים לשקלל את הנתונים ולהביא בפניכם את המלצותיהם. ייתכן כי קיימת אפשרות למיחזור המשכנתא הקיימת ולפריסת תשלומים נוחה יותר שתאפשר קיום כלכלי הגיוני.
• בשנים האחרונות אנו עדים לתופעה של צניחת הריביות על המשכנתאות במשק. צניחת הריביות קשורה לגורמים שונים כגון המיתון הממושך הפוקד את המשק הישראלי בשנים האחרונות, מיתון בענף הנדל"ן ועוד גורמים כלכליים שונים. גורמים אלו הביאו למצב בו הריבית על המשכנתאות נמוכה היום באופן ניכר יחסית לגובהה בשנות ה90' ובתחילת שנות ה-2000.
• מיחזור משכנתא היא הזדמנות טובה להוזלה של תשלומי המשכנתא ע"י רכישה של משכנתא עדכנית המותאמת לתנאי השוק הנוכחיים. כל שינוי קטן בבסיסה של המשכנתא עשוי להתבטא בסכומים גדולים, מה שהופך את מיחזור משכנתא לאפשרות חיסכון משמעותית.
• מיחזור משכנתא הוא עניין כדאי במיוחד לאלו שחתמו על משכנתא בריבית משתנה. בתחילה הציעו הבנקים ריביות אטרקטיביות שעם הזמן עלו באופן משמעותי. תנאי המסלול של המשכנתא איפשרו לבנקים לקבוע כל תקופה את השינוי בשיעור הריבית ושינויים אלו היו גמישים ולעיתים הכבידו באופן משמעותי על הלווים. הבנקים ניצלו את המצב ע"י כך שבמועד עדכון הריבית העלו אותה הבנקים בשיעור ניכר ללא שליטתו של הלווה. בשנת 2004 הפיקוח על הבנקים מיגר תופעה זו: ההחלטה שנתקבלה היתה להורות לבנקים לקבוע מסלולי ריבית הצמודים לאיזשהו נתון חיצוני וקבוע מראש אשר יעגן את שיעורי הריבית למנגנון הגיוני יותר ונצלני פחות. לסיכום, במקרים של ריבית משתנה ניתנת ללווים האפשרות למחזר את המשכנתא ולקבע את הריבית לשיעורים סבירים יותר. ככל שההלוואה חדשה יותר כך אפשרויות החיסכון בה גדולות יותר. מי שחתם על משכנתא לפני אפריל 2004 נתון לחסדיו של הבנק ואין חלים עליו חוקי הרפורמה.

כדאי ורצוי למחזר את המשכנתא בהקדם האפשרי. אין לדעת עד מתי ישארו מחירי השוק נמוכים והם עשויים להשתנות בהתאם לגורמים רבים בלא הודעה מוקדמת. אם וכאשר תעלה הריבית על המשכנתא מיחזור משכנתא יהפוך לעניין כדאי הרבה פחות, אם בכלל.

לקראת בקשת ההגשה למיחזור המשכנתא

מאת הדס אורינגר

התנאים האופטימליים להגשת בקשה למיחזור משכנתא הם:
1. משכנתא שיתרתה מעל 100.000 ש"ח
2. משכנתא שהריבית בה מגיעה ל5.6 % ומעלה
3. משכנתא שהתקופה הנותרת לפירעונה הוא מעל 10 שנים.

*אם ללווה היו פיגורים בתשלומי המשכנתא החודשיים ייתכן ויהיה קשה יותר לקבל אישור על מיחזור המשכנתא. עדיין, גם במקרים כגון אלה רצוי וכדאי לבדוק את העניין מול הבנק. חברות המיחזור אמנם לא מעונינות בד"כ להתעסק עם פיגורי תשלום, אולם יש אפשרות להגיע לפתרונות מעשיים, ויש אף חברה שמטפלת במיוחד במיקרים כגון אלה.

בעת הבקשה למיחזור משכנתא יש להציג את המסמכים הבאים

מאת הדס אורינגר

1. שלושה תלושי משכורת אחרונים של כל אחד מהלווים.
2. טאבו עדכני.
3. שלושה תדפיסי בנק עו"ש.
4. צילום ת.ז של כל הלווים.

מיחזור משכנתא- מידע חשוב

מאת הדס אורינגר

נכון להיום משכנתא בריבית קבועה היא כדאית מאוד כיוון ששיעור הריביות נמוך במיוחד.

לריבית קבועה מתווסף המדד לעומת מסלול פריים שיוצא בד"כ נמוך באופן יחסי מהריבית הקבועה.

המסלול הדולרי הוא לבעלי עצבים חזקים במיוחד כיוון שהוא אינו יציב ומותנה בשינויי הדולר. עם זאת, בעזרת תחקיר מקיף ואמין ניתן גם ממסלול זה להפיק רווחים. אם לדוגמא לוקחים משכנתא בזמן שהדולר גבוה וצפוי לרדת ניתן לפנות לאופציית מיחזור המשכנתא ללא קנס ולהרוויח באופן מיידי את פערי השערים.

ברב המיקרים ידרוש הבנק סכום כלשהו (בין 1000 ל-2000 ש"ח בד"כ) עבור פתיחת תיק. ניתן ורצוי לנהל עם הבנק משא ומתן, זהו אינו מחיר אחיד והוא נתון לשליטתו של הבנק. ניתן להורידו.

בנק אחר ידרוש מכם מילוי מחודש של כל הטפסים כשתיפנו אליו למיחזור המשכנתא, דבר שיגרור עלויות נוספות.

אם החלטתם ללכת על מיחזור משכנתא בבנק אחר מזה שבו נילקחה המשכנתא המקורית דעו כי הבנק החדש עשוי לדרוש הערכת שמאי חדשה שמחירה כ-600 ש"ח. אם מדובר על אותו בנק ניתן לחסוך עלות זו, או לחילופין אם מדובר בשמאי שעובד עבור כמה בנקים שונים במקביל ומוכר גם בבנק החדש אליו פניתם.

הבנקים נכון לכרגע לא ערוכים לעמוד בכמות הפניות המגיעות אליהם למיחזור משכנתא. בשל העומס יש להתכונן לאפשרות שיהיה קשה מאוד להשיג אותם. גם לאחר שתשיגו אותם יתכן מאוד שעד השיחה הבאה שלכם, הריבית שהציעו לכם בפעם הראשונה לא תהיה כבר רלוונטית והריבית החדשה תהיה גבוהה יותר מזו שהוצעה לכם בהתחלה. חשוב שכל הצעה למיחזור משכנתא מהבנק תינתן בכתב, גם אם מדובר בשיחת טלפון. הבנק מתחייב ל-12 יום על הריבית שהוצעה לכם וכדאי שיהיו רישומים מסודרים על התחייבות זו.